Ипотекийн зээл буюу тоглоомоо нураахгүй тоглох нь

Нийтлэл / Т. Есөн-Эрдэнэ
2016 оны 02 сарын 01

4 ЖИЛД 70 МЯНГАН ИРГЭН ОРОН СУУЦТАЙ БОЛОВ

Монголбанкнаас ойрын хугацаанд ипотекийн зээлийн хүүг хэрхэн, ямар байдлаар таван хувь болгосон талаар, бас бус холбогдох шийдвэрүүдийг тайлбарласан маш дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгөх бололтой. Мэдээж ипотекийн зээлтэй холбоотой олон журам өөрчлөгдөж байгаа тул тодорхой хугацаа шаардлагатай ч төвбанк нэгэнт зээлийн хүүг бууруулах боломжтой гэж үзсэн тул ам авсан ажлынхаа ард нь гарч байгаа нь энэ болов уу. Харин манай улс ипотекийн зээлийн тогтвортой тогтолцоог бий болгоод удаагүй учраас бодлогын шийдвэрүүд улс төрийн хэт хийссэн алхамуудын нөлөөнд автаж болохгүй гэдгийг эдийн засагчид хэлж байна. 

Ипотекийн зээл 2003 оноос эхлэлтэй. Тухайн үед Азийн хөгжлийн банкны хөтөлбөрөөр анх тогтолцоог нь бий болгож байлаа. Үүний дараа Ардын намынхан 2012 оны сонгуулиар зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны зээл гаргахаар шийдвэрлэж, төдийлөн амжилттай ажил болж чадаагүй. Олон хүн хохирч, барилгын компаниуд ч төвөгтэй байдалд орлоо, сүүлдээ Төрийн ордны гадаа байраа нэхсэн хүмүүс жагсаж байсныг бид мартаагүй.  Магадгүй Ардын намынхны хийсэн алдаа нэг талаар сургамж болсон учраас Н.Алтанхуягийн засгийн газар маш сайн сууж, хуралдаж үүний хүчинд өнөөдөр 70 мянган гэр бүлийг байртай болгосон ипотекийн зээлийн тогтолцоог гаргаж ирсэн. Цаашдаа орон сууцанд амьдрах иргэд энэ зээлийн үр шимээр нэмэгдэх байх. Нэг зүйлийг энд хэлэхэд дөрвөн жилд 70 мянган айл орон сууцанд орно гэдэг бага тоо биш. Учир нь хоёр мянган айлын орон сууц, дөчин мянган айлын орон сууц гэх мэт баахан амжилтгүй ярианууд бүгд тун саяхны л зүйл шүү дээ. Тэр бүү хэл 1996 онд Ардчилсан намынхан 10 мянган айлын орон сууц барина гэж ярьдаг байхад тухайн үеийн МАН-ын хань хамсаатнууд “Мөн сайхан бүлтэрч байна аа” хэмээж байсан гэдэг. 

Юутай ч 2013 оноос Засгийн газрын хөнгөлттэй орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо гарч ирснээр иргэд байрны урьдчилгаа төлбөрөө хуримтлуулж чадвал үлдсэн мөнгийг нь урт хугацаанд төлөх замаар байртай болох боломжтой гэдгийг ойлгоцгоосон. Үр дүнг нь өнөөдөр олон гэр бүл үзлээ.  

Бид бүхний мэдэж байгаачлан орон сууц худалдан авахын тулд нэгдүгээрт урьдчилгаа төлбөр 30 хувийг төлөх хуримтлалтай байх ёстой. Хоёрдугаарт банкнаас тавьж байгаа шаардлагыг хангахуйц байх ёстой. Өөрөөр хэлбэл өр орлогын харьцаа хэвийн, өрхийн орлого нь хүрэлцэхүйц байх учиртай билээ. Харамсалтай нь сүүлийн хагас жилийн дотор энэ шалгуурыг хангах хүмүүс цөөрч байна. Олон шалтгаантай ч одоо тэгвэл бид яах вэ. 

10 ХУВИЙН УРЬДЧИЛГАА БУЮУ БАРИЛГЫН САЙД БУРУУ ЯРЬЖ БАЙНА УУ

Мэдээж байр авах хүсэл, эрэлт байна. Ипотекийн 8 хувийн зээлийг дээр дурьдснаар 70 гаруй мянган иргэн, тодорхой хэлбэл 76600 орчим иргэн авсан. Харин одоо дэд бүлэг буюу урьдчилгаа цуглуулж чадаагүй яваа хүмүүст боломж олгох гэсэн гоё агуулгатай начир дээрээ тун төвөгтэй асуудал гарч ирнэ.

Урьдчилгааг 10 хувь болгох тухай асуудлыг аль эртнээс ярьсан ч сүүлийн үед Барилгын сайд эмэгтэй үүнийг тун боломжтой гэж ихээхэн итгэлтэй тайлбарлаад яваа. Хэний үгээр тийнхүү ярьж явааг нь мэдэхгүй ч энэ бол цэвэр улс төрийн л давтамжтай дуу хоолой, барьцгүй цуурай төдий. Эдийн засагчдын нотолж буйгаар хүүг таван хувь болгох нэг хэрэг. Харин урьдчилгааг тийнхүү бууруулах нь цэвэр халамжийн бодлого бөгөөд ийм популист амлалтын араас хэт хөөцөлдөх нь ипотекийн тогтолцоогоог урт хугацаанд тогтвортой авч явахад тун хортой аж. Тэгэхээр үүн дээр Монголбанк дэмжихгүй гэсэн хатуу байр сууриа хадгалсан нь дээр болов уу. 

Ипотекийн зах зээлийн хямрал гэдэг Америкийг татаж унагаах хэмжээнд очиж байсан санхүүгийн том донсолгооны тухай сонсоогүй хүн үгүй байх. Америкчууд маш хурдан арга хэмжээ авч хувийн байсан компаниудыг улс дэргэдээ авч, их хэмжээний мөнгө гаргаж байж давсан учраас өдийд тэрхүү асуудал сургамж болоод л өнгөрчээ.  Америкийн ипотекийн зах зээлд зээлийн хүү сүүлдээ 0 хувь болсон байдаг. Шалтгаан нь эдийн засаг оргил өсөлтдөө хүрээд эхлэхтэй зэрэгцэн мөнгөтэй болсон банкууд мөнгөө хаашаа гаргахаа мэдэхээ байжээ. Ингээд хамгийн найдвартай нь энэ юм байна гээд ипотек руу бүгд мордоцгоосон байгаа юм. Орлоготой л гэж баталж байвал хэнээс ч мөнгө авалгүй байранд оруулж эхэлсэн энэ конвейр тун эмзэг техниктэй ижил байсныг хашир америкчууд ч анзаараагүй. Эдийн засаг хямраад хүмүүс орлогогүй болоод ирэнгүүт дагаад банкууд нь хүнд байдалд ордог ийм л тогтолцоо. Ийм л зүйл. Тэгэхээр манайх шиг ядарсан улс тов тодорхой эрсдэл рүү өөрсдөө зүглэж болохгүй гэдэг нь илэрхий байна. 

Урьдчилгаа 10 хувийн тухай мэдээж ярьж болно. Гэхдээ яг таг ажил болгох тал дээр бол асуудалтай. Банкуудын эрсдлийг нэмснээр бид Америкийн алдааг л давтана. Ямар ч байсан эдийн засагчдын хэлж буйгаар хугацаатай, эрэмбэтэй явах нь чухал. Ар араас нь алдаануудыг нь засаад урагшлах учиртай болохоос алдах гээд улайрах шиг утгагүй юм үгүй байх аа.  

БАНКУУДЫН ОРХИСОН БҮЛЭГ ХҮМҮҮС БА ТОСК 

Ямар ч байсан бид ипотекийн зээлийг явуулах ёстой нь үнэн. Төрийн ордноос автобусаар хоёрхон буудал явахад л гэр хорооллын 180 мянган өрхийн захад зогсож байх болно. Энэ их утаа, хөрсний бохирдлыг бид орон сууцжуулахаас өөрөөр шийдэх аргагүй.

ТОСК яагаад байгуулагдсан бэ гэхээр одоо бидний дунд байгаа эмзэг давхарга буюу ойрын 10 жилдээ, урьдчилгаа хуримтлуулж байр авч чадахгүй хүмүүсээ яах вэ гэсэн асуултын хариулт юм. Банкууд энэ хүмүүст харамсалтай нь зээл олгохгүй, гэтэл төлөвлөлт очтол хүлээж бай гээд тэнд нүүрс түлж, утаа гаргаж суухыг нь бас зөвшөөрмөөргүй байдаг. Тэгэхээр яаралтай шийдлийг нь л харахаас өөр сонголтгүй болж байгаа юм. 

Сүүлийн үед  түрээсийн орон сууцны тухай нэлээд чухлаар ярьж, эхнээсээ ажил хэрэг болгохоор үзэж тарж байх шиг. Энэ бол зайлшгүй алхам бөгөөд цаашдаа бид Сингапурын хотжсон жишгээр ийм түрээсийн сууц, нэг өрөө байруудыг олноор нь барих шаардлагатай гэдгийг эдийн засагч Д.Жаргалсайхан нийтлэлдээ онцолсон байна. 

Нэгэнт орон сууцжуулахаас өөр арга зам үгүй гэдгийг ойлгож авсан учраас одоо эргэлзээд байх зүйлгүй юм. Тэгээд ч бүх хүн ипотекээр зээл авч чадахгүй юм чинь орон сууцны нийлүүлэлтийн боломжит шийдлүүдийг боломжоор нь түлхэж өгөхөөс аргагүй. Үүн дээр л ТОСК-ийн  үүрэг харагдах ёстой. Турк улсын бүтээн байгуулалтын түүхийг бичилцсэн байгууллагаас туршлага судлах замаар ТОСК-ийг бид байгуулсан. Цаашдаа орон сууц барихад тээг болдог авлигын зардал, эрх мэдэлтнүүдийн мөнгө хийх гол зэвсэг буюу газрын асуудлуудыг цэгцэлж, далд эдийн засгийг халж, хүн бүр татвар төлдөг, хүн бүр нийгмийн даатгал төлдөг албан ажилтай болвол ТОСК-ийн хийж чадах эсэх нь бүрхэг ажлууд ч захаасаа цөөрч ирнэ. Харин үүнээс өмнө эдийн засгийн энэ бэрхшээлтэй үед чадан ядан тогтоосон ипотекийн тогтолцоогоо нураачихгүй явахаас гадна, цаг алдалгүй хийчих боломжтой Төрийн оролцоо тун тодорхой ажлуудыг сонгуулийн чимээнд намжаачихалгүй ажил болговол сайнсан.